Мало кто может похвастаться стабильностью в современном глобальном обществе, особенно в Москве. Город предъявляет особые условия для своих жителей.

Чаще всего, молодые семьи приобретают свою первую квартиру, которую затем меняют на более просторное жилье поближе к месту работы. Подрастающие дети заставляют семьи переезжать в новый район, где находится нужная им школа или спортивный комплекс. Растущая семья требует дополнительных комнат.

С другой стороны, родители взрослых детей часто идут на сокращение площади квартиры, чтобы либо разъехаться с молодой семьей, либо заработать дополнительные деньги, обменяв свою квартиру на поменьше с приличной доплатой. Вот так работает "круговорот" квартир в московском рынке недвижимости.

Как советуют те, кто уже прошел этот путь множество раз, с обмена квартиры с доплатой стоит начать с поиска надежного риэлтора. Попытки проводить сделку самому могут привести к серьезным негативным последствиям, ведь часто бывает так, что проведя независимый поиск покупателя, подбор варианта, проверку документов и организацию банковских взаиморасчетов, можно столкнуться с различными рисками. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, что лишний раз подчеркивает важность профессионала.

Если решено обратиться к профессионалам, следует учитывать, что поиск квартиры, которая соответствует всем требованиям, требует не только множества времени, но и знания различных нюансов. Риэлтор должен знать цены на квартиры, чтобы не допустить переплаты: на текущий момент на рынке почти 80% квартир выставлены по завышенной цене. Кроме того, специалист должен владеть техниками торга и знать, как проводить проверку документов на квартиру, чтобы избежать возможных рисков. Недостаточно надеяться на свои знания и опыт в этом деле, ведь случайное упущение может стоить, как минимум, стоимости самой квартиры.

Одним из вариантов обмена квартиры с доплатой является договор мены, хотя в Москве такой способ применяется менее чем в 3% случаев и обычно используется в ситуации родственных обменов. При заключении договора мены нужно найти человека, который понравится вашей квартирой, и которому понравится ваша идеальная квартира. Если помещения не признаются равноценными, данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.

Основной способ сделки при обмене квартиры с доплатой — это договор купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Такая сделка называется альтернативной, и ее осуществления требует следующих этапов: поиск агентства недвижимости, подготовка квартиры к продаже, продажа, поиск желаемой квартиры, проверка юридической "чистоты" квартиры, покупка и регистрация. Стоит отметить, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки, содержащей от 5 до 6 звеньев. Работа агентства недвижимости может быть огромной и состоять из множества этапов, что влияет на стоимость услуг.

В Москве обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную может проходить по разным условиям. Как и в других столицах мира, в Москве есть различное ценовое районирование. Например, если однокомнатная квартира находится в Центральном административном округе, то ее можно обменять на большую с возможной компенсацией от покупателя, в зависимости от района и качества жилья. Обмен квартиры внутри ЦАО будет крайне индивидуальным и зависит от каждой конкретной квартиры.

Если вопрос продажи и покупки квартир относится к одному ценовому сегменту, то размер доплаты может быть более предсказуемым. Например, если нужна квартира в том же районе, то размер доплаты составит разницу в квадратных метрах, умноженную на понижающий коэффициент. Обычно это от 1 миллиона рублей в старой Москве. Однако, вторичный рынок показывает, что стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях), что требует учитывать этот фактор.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную осуществляется по аналогичной схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте, как правило, требуют доплаты, которую можно рассчитать исходя из количества дополнительных квадратных метров. Поиск квартиры может занять время, т.к. большие квартиры в меньшем количестве участвуют в обороте недвижимости. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет от 700 тысяч рублей, а на четырехкомнатную - от 1300 тысяч рублей. Стоит учесть, что эти начальные цифры указаны для обменов в так называемых "хрущевках", а поиск 4-х комнатной "хрущевки" достаточно сложен. Конечная стоимость зависит от многих факторов и может быть более индивидуальной.

Обмен крупной квартиры на несколько маленьких: в чем заключается и как рассчитать свои возможности

Если вы являетесь обладателем 3-х или 4-х комнатной квартиры, то, возможно, стоит задуматься об обмене на две однокомнатные квартиры. Такой обмен возможен без доплаты, но вероятнее всего придется жертвовать уровнем района, тогда как получение более привлекательных площадей и сохранение или повышение уровня района невозможно без доплаты. Однако, рассчитать размер доплаты сложно, поскольку условия обмена могут усложниться. Например, если у вас трехкомнатная квартира типа «хрущевка», то при обмене за две однокомнатные потребуется значительная доплата. Разница в цене крупных и маленьких квартир будет больше, и продажа трехкомнатной «хрущевки» будет осуществляться за низкую цену, в то время как покупка однокомнатных квартир будет стоить дороже из-за высокого спроса на них. Поэтому необходимо учитывать все эти факторы при расчете своих возможностей.

Обмен крупной квартиры на две меньших потребует формирования и осуществления трех договоров купли-продажи: продажи большой квартиры и покупки двух меньших. Это усложняет задачи агентства по недвижимости, что, в свою очередь, отражается на стоимости услуг риэлторов – она может увеличиться в среднем на 1,3–1,6%.

Фото: freepik.com